내곡지구 공공주택 자산가치 증가로 개발이익 5배 증가

SH공사, ‘내곡지구 사업결과 평가’ 발표…기대이익 2,465억 → 1조3,063억 5배 ↑

박찬호 | 기사입력 2022/09/22 [13:08]

내곡지구 공공주택 자산가치 증가로 개발이익 5배 증가

SH공사, ‘내곡지구 사업결과 평가’ 발표…기대이익 2,465억 → 1조3,063억 5배 ↑

박찬호 | 입력 : 2022/09/22 [13:08]

 


임대주택 2,138호 자산가치 증가…1조2,953억 개발이익 평가에 추가 반영

분양주택 2,214호 → 건물만 분양시 개발이익 2조3,896억, 용적률 450% 적용시 3조1,628억

개발면적 약 81만㎡ 중 43만㎡(53%) 공원, 교육시설용지 등 무상 공급, ‘시민 환원’

 

서울주택도시공사가 추진해온 내곡 보금자리주택사업 관련, 공공주택 자산가치 증가로 개발이익이 5배 증가한 것으로 나타났다.

 

SH공사는 내곡지구 사업 착수 전 사업성 검토 내용과 사업 종료 후 결과를 비교 분석한 결과, 내곡지구에서 분양주택 2,214호, 임대주택 2,138호 공급 및 민간 택지매각 10만3,306㎡(전체면적의 12.7%)를 통하여 1조3,036억 원의 개발이익을 거뒀다고 22일 밝혔다.

  

내곡지구 투자비는 보상비, 간접비, 금융비용의 증가로 사업성 검토 당시와 비교해 2,156억 원 증가했다. 그러나 임대주택 2,138호의 자산가치 1조2,953억 원이 추가 반영되면서 개발이익은 사업착수 당시 목표로 했던 2,465억 원에서 1조3,063억 원으로 5배 증가했다.

  

내곡지구는 2009년 당시 오세훈 서울시장의 방침으로 장기전세주택 의무건설을 추가하여 공공개발사업의 공공임대주택 의무비율을 25%에서 50% 상향함으로써 공공임대주택을 많이 공급한 결과다.

  

내곡지구 택지조성원가는 3.3㎡당 890만 원이었으나, 내곡지구 공사 소유 전용 84㎡ 공공주택의 시세는 현재 세대당 약 18억 원, 세대당 토지 추정 가격은 약 14억 원, 3.3㎡기준 토지가격은 7,950만 원으로 택지조성원가 대비 토지가격이 크게 증가했다.

 


SH공사는 나아가 내곡지구에 건물분양주택을 공급할 경우 사업성이 어떻게 변화하는지도 분석했다. 그 결과 기존 분양주택을 건물분양주택으로 전환 공급하거나 용적률을 상향하여 건물분양주택 공급을 확대할 경우 개발이익이 대폭 향상되는 것으로 확인됐다.

  

내곡지구 분양주택 2,214호를 건물분양주택으로 전환하였을 경우 현금 사업수지는 –2,877억 원으로 악화되지만, 공사소유 토지 자산가치가 증가하여 개발이익은 2조3,896억 원(공시가격 기준)으로 오히려 증가하는 것으로 나타났다.

  

특히 용적률을 450%로 높일 경우 건물분양주택을 8,960호 공급 가능하며, 토지 자산가치 증가 및 현금사업 수지 개선으로 개발이익은 3조1,628억 원(공시가격 기준)으로 증가하는 것으로 분석됐다.

 

한편 SH공사는 내곡 전체 개발면적 81만1,615㎡ 중 42만9,912㎡(전체면적의 53%)를 시민을 위한 공원녹지, 교육시설용지 등으로 조성하여 지방자치단체에 무상으로 공급하여 공공의 자산을 시민에 환원했다.

 

SH공사는 앞으로도 개발사업 추진시 시민을 위한 공공자산을 충분히 확보하여 공공자산의 가치를 증대할 계획이며 주택사업 또한 건물만 분양하는 사업 중심으로 전환해 추진할 예정이다.

 

아울러 공사가 공공자산을 확보하는 것에 대한 제도적 제약으로 꼽히는 사업타당성 분석 기준과 지방공기업 회계기준 등에 대한 제도 개선을 건의할 예정이다.

  

현행 사업타당성 분석 기준과 지방공기업 회계기준은 부동산 가격 변동에 따른 공정가격을 인정하지 않고 있어 사업타당성 검토시 사업성 부족 및 회계결산 손실 등이 발생하고 있다.

 

김헌동 SH공사 사장은 “앞으로 주요 사업지구의 사업결과를 추가로 공개하여 시민의 알 권리를 충족하고, 공사 경영의 투명성, 신뢰성을 확보하기 위해 공공데이터를 지속적으로 공개할 것”이라고 밝혔다.

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